Caracteristici de teren ca o marfă 2

Trimite munca ta bună baza de cunoștințe cu ușurință. Foloseste formularul de mai jos

Elevii, studenții absolvenți, tineri oameni de știință, folosind baza de cunoștințe în studiile și munca lor va fi foarte recunoscător.

Deosebit de teren ca o marfă

Parcelă Preț Valoarea de piață a chiriei

Odată cu aprofundarea relațiilor de piață în România modernă pământ devine treptat o marfă - .. Obiectul circulației economice, adică, practic orice bucată de teren, mai devreme sau mai târziu, du-te la un nou proprietar, iar fiecare site are propriul său preț. Ca orice produs, pământul este o valoare de piață de consum și. Valoarea de consum reflectă valoarea terenurilor pentru o utilizare specifică; valoarea de piață - acest lucru este cel mai probabil preț de vânzare a terenurilor în piață deschisă și competitivă.

Teren ca o marfă - este obiectul de vânzări care satisface diferitele nevoi ale unei anumite caracteristici calitative și cantitative actuale sau potențiale, și având.

Prețul terenului acționează ca o chirie capitalizată. Ca și în cazul oricărui produs, acesta este determinat de cerere și ofertă. Flails cu scăderea pieței a cererii crescute pe terenuri și creșterea prețurilor - este redusă.

Una dintre caracteristicile terenului ca o marfă este faptul că suma oferită pe piață este limitată de natura pământului, astfel încât prețul terenurilor este determinată în principal de cererea - nivelul prețurilor produselor obținute pe teren. De exemplu, în cazul în care prețul de cereale și / sau cartofi cad mult, chiar și derivate din acestea, cererea de terenuri pe care au fost cultivate, de asemenea, a scăzut brusc, iar prețul va scădea la pământ, respectiv.

O trăsătură caracteristică a terenului ca o marfă nu este flexibilitatea absolută a aprovizionării în piață, adică. E. Orice proprietar de pământ interesat de maximizarea veniturilor lor, va oferi terenul pentru orice carte de vizită (în caz contrar va pierde toate chiria). Inelasticitatea de furnizare a terenurilor pe piața engleză economistul David Ricardo (1772-1823) a făcut o concluzii foarte importante.

În primul rând, convingerea larg răspândită că prețul de cereale (produse alimentare) este mare, din cauza chiriilor proprietari - în mod eronat. Nu pentru că prețul de porumb este mare, prețul ridicat al terenurilor, ci dimpotrivă, prețul terenurilor atât de mare încât prețurile ridicate la cereale au crescut pe ea.

În al doilea rând, impozitele pe venit pe proprietarii de terenuri nu au nici un efect asupra prețurilor la produsele alimentare, ci pur și simplu reduce chiriile lor.

În al treilea rând, costul terenului este complet determinată de valoarea produselor cultivate pe ea, și nu invers așa cum se pare, aparent.

Pământul - obiectul specific al relațiilor de piață. În mod ideal, piața terenurilor creează și menține relația cu terenul ca o valoare deosebită, fapt care ia determinat o utilizare eficientă a diferitelor sale proprietăți.

La utilizarea terenurilor în scop de afaceri, construcții, și așa mai departe. F. Primele caracteristici considerare, cum ar fi localizarea, dimensiunea, forma, contur si topografie, drumurile de acces, metodele altor zone adiacente de utilizare și.

1. Teren agricol.

2. Teren de așezări (municipii, orașe și sate).

3. Teren de industrie, transport, comunicare, de apărare și în alte scopuri

4. Pământul de destinație de mediu, de sănătate, de agrement, istorice și culturale.

5. terenuri forestiere.

6. Fondul de apă Pământ.

În prezent, piața terenurilor vRumyniyanahoditsya în faza inițială de formare și de dezvoltare, și, prin urmare, procesul de evaluare și cumpărarea și vânzarea de terenuri va reflecta o mulțime de contradicții disponibile în viața reală, iar forma prețurile se poate manifesta în diferite forme.

Din moment ce proprietatea a aterizat include diverse combinații ale drepturilor și intereselor legale, în unele cazuri, piața poate merge de închiriat, în altele - obligațiile ipotecare, iar în al treilea - obiectul de proprietate deplină, liber de orice revendicări. teren multifuncțional chiar mai dificil piata imobiliara.

Principalele metode de tranzacții funciare sunt prezentate în schema 2.

Shema.2. Principalele metode de tranzacții funciare.

Prețul normativ al terenurilor - este stabilit pravitelstvomRumyniyaminimalnaya prețul terenului. În conformitate cu Decretul din prețul normativ al terenurilor pentru terenuri a fost determinată în mărime de cincizeci de ori mai mare decât rata impozitului pe teren în ruble pe unitatea de suprafață a terenului țintă corespunzătoare

Există cinci metode principale de apreciere a valorii de piață a terenurilor:

1. vânzări de același magazin.

2. Metoda de corelare (de transfer).

3. Capitalizarea arenda.

4. Tehnologie pentru restul pământului.

5. Metoda de teren.

Cea mai comună metodă de evaluare a terenurilor este metoda de analiză comparativă directă a vânzărilor, pe baza datelor tranzacțiilor recente (de 3-6 luni). Ea se bazează pe principiul de substituție: un cumpărător rațional nu plătește pentru teren mai mult va costa aceeași zonă cu alte proprietăți utile similare.

În conformitate cu această metodă:

1) identifică vânzările efective de parcele pe segmente de piață sau a pieței relevante;

2) se modifică pentru a lua în considerare diferențele dintre estimat și fiecare porțiune comparabilă.

Comparând zona estimată la sol cu ​​porțiuni libere comparabile se realizează pe două componente:

a) prin elemente de comparație;

b) unități de comparație.

Ca element de comparație este de a lua toți factorii care pot avea un impact semnificativ asupra costurilor necesare pentru dezvoltarea site-ului: localizarea site-ului, care sunt proprietatea asupra terenurilor, structura solului, prezența de ridicare de apă, zone umede, și ceea ce este probabilitatea de zona inundabila, valoarea de îmbunătățiri funciare, prezența clădiri pe site-ul și mărimea costurilor asociate cu distrugerea terenurilor lor de formare corespunzătoare pentru construcții noi, facilități de comunicare din zonă, precum și starea lor tehnică, starea ecologică a terenurilor , Mediul, prezența monumentelor istorice și a securității de stat, disponibilitatea de facilități și altele.

Per unitate se fac comparații:

1) Prețul pe 1 ha - pentru volume mari de uz agricol, industrial sau pentru clădiri rezidențiale;

2) Prețul pe 1 m 2 - in centrul orasului, birouri de zi, magazine, etc;.

3) prețul pentru 1 metru față - pentru utilizarea terenurilor comerciale în orașe. costul terenului este proporțională cu lungimea frontierei sale pe stradă sau autostradă, la o adâncime standard a site-ului, care reprezintă o mică fracțiune din costul;

4) Prețul pe lot - forma standard si dimensiunea de teren în zone rezidențiale, clădirea vile, și altele.

5) prețul pe unitate de densitate - raport coeficient zona de construcție să aterizeze zona.

Prin zonele construite ca unitatea de comparație poate fi utilizat:

-- Am de pret per m 2 din suprafața totală sau netă;

-- cost per 1 m3 - pentru depozite, silozuri, etc.;

-- prețul unitar, venit - un loc în garaj, la stadion, loc de parcare și altele.

Când se utilizează unitatea de primire comparația se bazează pe numărul de mediu real de vânzare sau costul tipic al unei unități de comparație pentru fiecare grup omogen de site-uri. Valoarea medie este determinată prin calcularea prețului mediu sau mediu de vânzare pe comparații unitare. Aplicat această tehnică în cazurile în care site-urile sunt foarte diferite unele de altele în dimensiune, dar sunt relativ similare cu parametrii.

O altă metodă bazată pe determinarea prin analiza vânzărilor valoarea în comparație de bază, grafic standard, care apoi se calculează valoarea de referință a celorlalte stații la sol. Obiectul evaluării este porțiunea reală sau ipotetică de bază.

În general, prețul de piață al terenurilor poate fi definită după cum urmează:

în cazul în care Rp - prețul de piață;

Cn - prețul normativ al terenurilor;

K1. KN - coeficienții folosiți pentru a ajusta pretul standard.

Acești coeficienți sunt stabiliți de către experți, în cazul în care nu există coeficienți aprobate de către autoritățile guvernamentale.

La evaluarea proprietăților este de așteptat ca terenul este considerat ca un șantier de construcții și nu este supusă oricărui tip de uzură, cu excepția economice. Pe măsură ce resursele limitate ale Pământului în timp, de obicei, creste doar in valoare. Totul poarta se referă la îmbunătățirile care sunt pe pământ. Rezultă că pământul este un activ inepuizabila (capitaluri proprii), care nu necesită recapitalizare (rentabilitatea capitalului). În consecință pornește de la sol poate fi valorificat pe rata de rentabilitate a capitalului V. Aceasta este, rata efectului de levier este egală cu rata de RL sol a rentabilității capitalului V.

Un alt mod de a determina valoarea de piață a terenului - metoda capitalizarea venitului. Evaluare teren cu randament se realizează prin transformarea valorii venitului monetar prin coeficientul de capitalizare. Cu alte cuvinte, costul terenurilor poate fi definită ca fiind capacitatea sa de a genera venituri în viitor.

Costul terenului în acest caz se determină prin formula:

SRZ - valoarea de piață a terenului;

CHDZ - venituri teren pur include chiria, impozitul pe teren, proprietar de terenuri și alte forme de profit. In absenta tehnicii convenționale pot fi definite în diferite moduri. Venitul net este diferența dintre valoarea producției brute și costul producției sale;

R - coeficientul de venituri capitalizare a terenurilor. Pentru a fi determinat de diferentiat regionamRumyniyai în cadrul regiunilor pe teritoriile lor.

Pentru terenurile agricole pot fi luate rata de rentabilitate a producției și comercializarea produselor agricole. Pentru terenurile care urmează să fie alocate pentru construirea de întreprinderi industriale - rata de rentabilitate a producției și a vânzărilor de produse industriale; pentru bănci - de la activitățile lor.

În fiecare caz, problema stabilirii regulilor de capitalizare ar trebui decisă pe baza ratei dobânzii de piață și ajustarea de tendințele înregistrate în evoluția condițiilor de piață.

Având în vedere că utilizarea terenurilor este pe termen lung în natură, rata și cantitatea de plăți pot fi ajustate la anumite termene stabilite de contract specific.

Plasat pe Allbest.ru

documente similare

Cazurile de evaluare a terenurilor prevăzute de legislație. Procedura și metodele (compararea vânzărilor, distribuție, alocare, defalcare, capitalizarea chiriilor nete) ale punerii sale în aplicare. Comparativ, veniturile și abordările de costuri pentru evaluarea valorii terenului.

Experiența în evaluarea managementului public a terenurilor agricole din România, în cadrul cifrei de afaceri a acestora. Experiența externă în evaluarea servituți de teren pentru utilități și comunicații. Formarea rentă economică a terenurilor pentru a construi prețul modelului.

Bazele teoretice, metodologice și practice de clasificare, principiile de bază ale evaluării terenurilor. Comparativ, veniturile, abordarea costurilor și procedura de evaluare a terenurilor. Descriere, definiție, concluzia cu privire la valoarea de piață a obiectului.

Nevoia de evaluarea cadastrală de stat a terenului. Caracteristicile resurselor funciare în numirea de evaluare de stat a terenurilor în regiunea Exemplu (regiunea Moscova, Khimki). Factorii care determină utilizarea optimă a terenurilor.

Conceptul și structura resurselor funciare. Studiul solului ca o componentă importantă a mediului natural; procesul de recuperare. Luarea în considerare a terenurilor cu poziții economice aplicate. Întrebare ecologizarea producției agricole.

Terenul ca factor de producție și ca resursă regenerabilă. fertilitatea solului natural și economic. Chiriile și chiriile. Determinarea cantității de chirie într-un mediu competitiv. Caracteristici ale relațiilor moderne funciare în Republica Belarus.

Evaluarea economică a terenurilor în Rusia, principalele sale obiective. Determinarea valorii de piață a contului terenurilor atunci când vânzările și cumpărările sau de închiriere. Standardele Internaționale de Evaluare. Diferențele în mărimea valorii de piață și de investiții.

Caracteristicile specifice ale terenului ca mijloc de producție. Rolul resurselor funciare în agricultură. Analiza condițiilor și caracteristicile de dezvoltare economică a întreprinderilor agricole. Evaluarea resurselor funciare, precum și perspectivele pentru utilizarea eficientă a acestora.

Aceasta este structura și caracteristicile de utilizare a terenurilor în agricultură. Analiza compoziției, structura și calitatea terenurilor în SEC „X“. Introducerea agriculturii progresul științific și tehnologic. Îmbunătățirea fertilității solului economice.